Nuove persone per le foreste ubane

Come trovare un equilibrio pur se labile per vivere nelle foreste urbane che si stanno espandendo a ritmi vertiginosi su tutta la Terra? Come a fronte dei cambiamenti sociali, economici, antropologici e tecnologici in atto senza aspettare o arrendersi? Ci sono alcune cose, tra le tante, fattibili da subito? Empatia, educazione civica, cultura digitale, città accoglienti e non solo smart-tecnologiche, sostenibilità integrata, condivisione tra imprese, imprese sociali e amministrazione pubblica. Di questo e altro parlo nel mio contributo nel nuovo libro uscito in questi giorni.

http://www.francoangeli.it/Ricerca/Scheda_libro.aspx?ID=22145&Tipo=Libro&titolo=Territori%2C+citta%2C+imprese%3A+smart+o+accoglienti%3F++

DISMETTERE IL PATRIMONIO PUBBLICO PER RIQUALIFICARE LE CITTA' E INNOVARE LE IMPRESE

Da ormai molti anni in ogni fase di crisi acuta delle finanze pubbliche si riaffaccia l’ipotesi di vendere i beni immobili e mobili di proprietà per incassare somme ingenti e ripianare così debiti ovvero  fare investimenti per lo sviluppo.  E’ un tema toccato per le prime volte agli inizi degli anni 90 dalla Ferrovie dello Stato per esempio, per ripianare il conto economico strutturalmente in passivo causa gli elevati costi delle infrastrutture. Progetto poi arenatosi tra tangentopoli e l’incapacità di gestirlo e di valutarne i benefici e i vantaggi .

Ormai il tema è di attualità da almeno 20 anni e ci sono state varie proposte di dismissione e valorizzazione (dalla proposta Guarino, alla creazione della Patrimonio s.p.a, fino alla costituzione di una SGR con partecipazione di privati. 

Il rischio  è di farne solo un’operazione di pura finanza e contabilità arricchendo il pubblico (si spera) e il privato (certamente) solo in termini monetari e a breve termine, tralasciando gli effetti innovativi, ambientali e sociali sia nel breve che nel medio-lungo periodo.

L'opportunità è invece che integrando i vari aspetti (finanziario, innovativo, ambientale e sociale), cosa peraltro necessaria e obbligata stante la complessità dell’operazione, sia possibile e doveroso ottenere sia adeguati rientri finanziari per le casse pubbliche, sia incidere fortemente sui processi di rigenerazione e riqualificazione urbana e di innovazione del sistema imprenditoriale collegato. 

Per questo occorre analizzare il patrimonio immobiliare principalmente secondo la sua localizzazione e determinarne i criteri di valorizzazione e relative destinazioni d’uso urbanistiche secondo criteri di compatibilità e sostenibilità economica, sociale e ambientale quali:

1- Vicinanza rispetto a servizi e infrastrutture di mobilità e trasporto

Recenti studi hanno dimostrato come il costo di un metro cubo di uffici e commercio possa arrivare a diminuire intorno al 20% se realizzato in prossimità (1 km) di stazioni di ferrovia e metropolitana urbana grazie alla minore incidenza di inquinamento e di incidentalità dovuta alla diminuzione di traffico su gomma causata dagli utenti e addetti attratti dagli spazi.  A tal proposito va tenuto presente che tutto il patrimonio immobiliare anche dismettibile delle Ferrovie dello Stato è localizzato naturalmente presso stazioni ferroviarie e che a loro volta sono localizzate in aree centrali e semi centrali e quindi di pregio e valore attuale o facilmente determinabile, così come sono localizzate in aree centrali e semi centrali sia gli immobili della Difesa, così come le sedi di molti uffici statali e comunali. Tutto ciò dovrà pertanto determinare di premiare attraverso maggiori cubatura tutti gli immobili localizzati presso snodi di interscambio di trasporto pubblico e invece disincentivare la realizzazione di nuovi o il riuso funzionale di immobili localizzati in aree difficilmente servibili da trasporti pubblici su ferro. Non come è stato fatto a Roma -Tiburtina realizzando una stazione vecchia concettualmente e lasciando libere aree invece ottimali per concentrare funzioni pubbliche e commerciali stante la presenza di linee di metropolitana,  di ferrovia locale, di ferrovia nazionale e di alta velocità e di bus urbani, regionali e nazionali. 

2- Mix funzionale di almeno tre destinazioni d’uso

Altro fattore di arricchimento e sostenibilità dovrà essere quello di non consentire di realizzare grandi cubature monofunzionali rischiando così di facilitare la mobilità urbana invece di contenerla e diminuirla per gli effetti inquinanti e economici che determina.

3- Edilizia verde

Ultima caratteristica fondante dovrà essere quella di normare l’obbligatorietà di realizzare o riqualificare gli immobili esistenti con materiali ecocompatibili e impianti di energia rinnovabili, impedendo qualsiasi altra scelta.

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Le tre caratteristiche fondanti non avranno nessuna incidenza sull’attrattività degli investitori e sulle rispettive redditività poiché i costi supplementari di investimento derivanti dai punti 2 e 3 e quelle derivanti dai punto 1 per il pubblico, saranno bilanciati dalla quantità di cubatura realizzabile. In altra parole sarà preferibile aumentare il cubaggio dell’esistente e del nuovo se localizzato secondo le caratteristiche del punto 1 a fronte dell’assicurazione di realizzare edifici con le caratteristiche di cui ai punti 2 e 3.( il tutto ovviamente preceduto e verificato attraverso un adeguato studio di fattibilità e sostenibilità )

Il risultato finale entro i prossimi 10 anni sarà allora di aver contribuito – come mano pubblica – a riqualificare le città italiane e renderle più sostenibili e vivibili, dotandole nel contempo di servizi e funzioni moderne e innovative, creando anche un indotto nei settori industriali  e produttivi di materiali ecocompatibili di energie rinnovabili. Incassando comunque le somme necessarie a contribuire a risolvere il debito ovvero aumentare gli investimenti pubblici.